Günstigere Zinsen, schneller schuldenfrei, weniger Kosten
Umschuldung
Wenn ein laufender Kredit abgelöst und einem neuen Kreditgeber übertragen wird, nennt man diesen Vorgang Umschuldung. Sie wird vor allem dann vorgenommen, wenn die neuen Konditionen günstiger sind oder in einigen Fällen der Kreditbedarf gestiegen ist und der bisherige Kreditgeber dies nicht mittragen wollte.
Umschuldung beim Ablauf der (Soll) Zinsbindung
Die einfachste Art der Umschuldung ist, wenn die Zinsbindung / Laufzeit Ihres bisherigen Darlehensvertrags abläuft und Sie den neuen Darlehensvertrag für die Anschlussfinanzierung bei einem neuen Anbieter abschließen.
Kündigung bei Zinsbindung / Kreditlaufzeit von 10 Jahren und mehr
Ein Teil oder das gesamte Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr kann vom Darlehensnehmer mit Ablauf des 10. Jahres mit der Ausübung des einseitigen Sonderkündigungsrecht (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) ohne Vorfälligkeitsentschädigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Der Darlehensnehmer kann seine Restschuld ggf. mit einem neuen Darlehn bei einem anderen Darlehensgeber begleichen.
Kündigung von Darlehen mit variablen Zinssatz
Ein Darlehensnehmer kann sein Darlehen mit variablen (veränderlichen) Zinssatz nach § 489 Abs. 2 BGB unter Einbehaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jederzeit und kostenlos kündigen.
Wann ist eine Umschuldung wirtschaftlich sinnvoll?
Eine Umschuldung lohnt sich durchaus, wenn der neue Darlehensgeber schon ca. 0,1% besseren Zinssatz anbietet. Das kann bei einer Laufzeit von 10 Jahren mehr als 1.000 € Ersparnis ausmachen.
Aufwand für die Umschuldung ist gering
- Sie beantragen bei dem neuen Darlehensgeber die Summe, die finanziert werden soll und unterschreiben den Darlehensvertrag.
- Der neue Darlehensgeber informiert ihren bisherigen Darlehensgeber über den Vertrag, dass das Darlehen zum Zinsbindungsende abgelöst wird.
- Der neue Darlehensgeber überweist am Tag der Umschuldung den offenen Darlehensbetrag an den bisherigen Darlehensgeber und löst das alte Darlehen ab.
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Welche Gebühren fallen bei der Umschuldung an?
Für den Wechsel verlangen beide Darlehensgeber in der Regel keine Gebühren.
Es entstehen lediglich Kosten für die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch von der bisherigen an den neuen Darlehensgeber, die je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1% bis 0,2% des Grundschuldbetrages liegen. Es rechnet sich schon bei einer Zinsersparnis von 0,05% Prozent p.a.
Umschuldungsbeispiel
| Vergleich der Angebote | Hausbank | Neuer Anbieter |
| Anschlussfinanzierungsbetrag | 150.000 € | 150.000 € |
| Sollzinsbindung / Laufzeit | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Sollzins | 2,4% | 1,8% |
| Tilgung | 3,6% | 4,2% |
| Ratenzahlung monatlich | 750 € | 750 € |
| Notargebühr | 0 € | 211 € |
| Grundbuchgebühr | 0 € | 177 € |
| Zinszahlungen in 20 Jahren | 41.558 € | 28.471 € |
| Summe Gesamtaufwand | 41.558 € | 28.859 € |
| Restschuld nach 20 Jahren | 11.558 € | 0 € |
| Aufwandsunterschied | 12.699 € | |
| Gesamtnachteil | 24.257 € |
Lehren aus dem Beispiel:
Sollte die Hausbank / der bisherige Darlehensgeber nicht bereit sein, die gleichen Konditionen wie der neue Anbieter anzubieten, empfiehlt es sich, sich umzuschulden. Im oberen Beispiel wurde die Zinsdifferenz des günstigeren Kreditanbieters in die Tilgung investiert. Damit konnte die vollständige Rückzahlung der Kreditsumme innerhalb der Zinsbindung und ein um 12.699 € weniger Gesamtaufwand gegenüber der Hausbank erreicht werden. Wenn der Kreditnehmer trotzdem bei der Hausbank bliebe, würde sein Finanzierungsnachteil sogar 24.257 € betragen, weil er nach 20 Jahren noch einen Restschuld in Höhe von 11.558 € begleichen müsste.
Vorzeitige Darlehensrückzahlung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist / Kreditlaufzeit
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Darlehensvertrag seitens Darlehensnehmer vorzeitig zurückgezahlt werden, wenn ein berechtigtes Interesse nach einer anderweitigen Verwertung, u. a. Verkauf der Immobilie besteht.
Ein weiterer Grund auf eine vorzeitige Kündigung kann der Bedarf des Darlehensnehmers nach mehr Darlehen sein, das der bisherige Darlehensgeber nicht gewillt ist, bereitzustellen. Wenn ein anderer Darlehensgeber nun diese Mittel finanzieren will und die beliehene Immobilie zur Absicherung der Finanzierung dienen soll, kann der bisherige Darlehensgeber die vorzeitige Darlehensablösung nicht verwehren.
Das heißt, in solchen Fällen, in denen der Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung seinen Darlehensvertrag kündigt, verlangt der Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung, d.h. der Darlehensnehmer muss einen Schadensersatz für die entstandenen Verluste des Darlehensgebers leisten.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden!
Vorfälligkeitsentschädigung fallen nicht an, wenn die Zinsbindung 10 Jahre und mehr sind oder Darlehen mit variablen Zinssatz vereinbart ist. Auch bei fehlerhaften Widerrufsbelehrung muss der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Weitere Gründe können sein:
- Einvernehmliche Vertragslösung
- Wenn der Darlehensnehmer ein Objekt verkauft und ein gleichwertiges oder teureres Objekt beim gleichen Darlehensgeber finanziert.
- Schuldnertausch, d. h. der neue Objektkäufer tritt anstelle des bisherigen Darlehensnehmers in den Darlehensvertrag ein.
Rückzahlungspflicht bei Kündigung
Mit der berechtigten Kündigung verpflichtet sich der Darlehensnehmer zur Rückzahlung der Restschuld oder den gekündigten Teilbetrag innerhalb von 2 Wochen. Sonst gilt die Kündigung als unwirksam und der Darlehensvertrag bleibt in der Form bestehen, wie er vor der Kündigung bestand.
Wenn der Darlehensgeber vorzeitig kündigt
Wenn der Darlehensnehmer seine monatlichen Raten nicht mehr bedienen kann, kann der Darlehensgeber den Vertrag (meist nach mehrmaliger Mahnung) kündigen. Dies kann teuer werden und u. U. zum Verlust der Immobilie und zu zusätzlichen Schulden führen. Daher sollten Sie rechtzeitig mit dem Darlehensgeber reden und nach gemeinsamen alternativen Lösungen suchen. Vergessen Sie nicht, dass auch der Darlehensgeber an einer einvernehmlichen Lösung interessiert ist.
Umschuldung mit uns
Wir sind Ihr unabhängiger und neutraler Berater in allen Fragen der Umschuldung. Je früher Sie zu uns kommen, umso umfangreicher und ohne Zeitdruck können wir Sie beraten. Nach erfolgter umfangreicher Analyse der Konditionen von über 400 Kreditgebern werden wir Ihnen objektiv die besten Kreditanbieter präsentieren.
Wir vergleichen die besten Angebote mit dem von Ihrer aktuellen Kreditgeber und gehen mit Ihnen die Vor- und Nachteile durch, damit Sie die richtige Wahl treffen können.
Übrigens unsere Beratung, Einsatz und Vermittlung ist für Sie unverbindlich und kostenlos. Wir bekommen unser Geld vom Kreditgeber, egal wen Sie letztendlich gewählt haben. Unsere Erfahrung ist Ihr Erfolgsgarant.
Unsere Tipps für die optimale Umschuldung
Zinsprognose
Erkundigen Sie sich, wie die Zinsen sich entwickelt haben und die Zinsprognosen sind.
Fristen checken
Welche Zinsbindungsfrist hat Ihr bisheriger Darlehensvertrag und ab wann können Sie einen neuen Vertrag beim günstigeren Darlehensanbieter abschließen?Angebote einholen & Konditionen genau vergleichen
Die Grundlage einer Umschuldung ist die Einholung von Angeboten und der Vergleich der Konditionen u. a. Optionen wie Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungsmöglichkeiten.Teilschulden tilgen
Überprüfen Sie, ob Sie Teil der zu finanzierenden Restschulden tilgen und den Neukreditbetrag vermindern können.Forward-Darlehen in Betracht ziehen
Wenn die Umschuldung erst in 3 Monaten oder später anstehen und wenn Sie der Meinung sind, dass die Zinsen steigen werden, sollten Sie den Abschluss eines Forward-Darlehens in Betracht ziehen.Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Sie fällt nicht an, wenn die Zinsbindung 10 Jahre und mehr ist oder das Darlehen mit variablen Zinssatz vereinbart ist. Auf jeden Fall sollten Sie sich rechtzeitig mit Ihrem bisherigen Darlehensgeber in Verbindung setzen, ob es Lösungen zur Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt.Zinsersparnis in Tilgung investieren
Wenn Sie das Zinsersparnis in höhere Tilgung umwandeln, zahlen Sie Ihr Darlehen schneller zurück und sparen viel Geld und Zinskosten ein (siehe das Beispiel oben).
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